Казахстанские банки неохотно возвращаются к ипотечному кредитованию

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры.

 Но теперь законодатели постараются не допустить повторения подобного сценария: политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке. После кризиса в то, что они вернутся так быстро, не верилось. Но факт остается фактом. Муравьиными шагами, боясь провалиться, дрожа всем телом, они опять пытаются взять «глубину». Хочется верить, что им это удастся. Главное, чтобы «глубина» не низвергла в бездну их вместе с нами.

Когда разбушевался финансовый кризис, на ввязавшихся в ипотеку смотрели как на прокаженных. А те, кто не успел или не захотел связываться с банками, чувствовали себя великими оракулами. Но сегодня многое меняется. Ипотека перестает выглядеть непозволительно дорогим инструментом. Тем более что власти постановили: именно ипотека должна стать главным средством в борьбе с низкой доступностью жилья и высокими ценами на квадратные метры.

С высоких трибун вновь раздались призывы к банкирам снижать ставки, идти навстречу клиентам и ликвидировать барьеры на пути выдачи ипотечных кредитов. Поначалу казалось, что банки просто «играют в активность». Но, похоже, на этот раз попытки расшевелить ипотечный рынок могут увенчаться некоторым успехом. В конце концов, кредитные учреждения сами заинтересованы в избавлении от накопленной за кризисные времена избыточной ликвидности.

Главное теперь для всех участников процесса – не забывать, что спрос на ипотеку должен быть обеспечен достаточным (а еще лучше – избыточным) предложением на рынке жилья. В противном случае массовая выдача ипотечных кредитов приведет не к повышению доступности жилья, а к очередному росту цен, что лишь ухудшит и без того непростую ситуацию в сфере жилищного строительства.

В 2007 году всплеск на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого в строй жилья. Это стало одной из причин резкого роста цен на квадратные метры в 2007–2008 годах. Но теперь законодатели постараются не допустить повторения подобного сценария: политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной.

Другая проблема состоит в том, что активность в сегменте кредитования покупателей жилья нарастает в ущерб корпоративному кредитованию. Во многих кредитно-финансовых учреждениях сегодня предпочитают выдавать именно ипотечные займы за счет сокращения объема кредитов, адресованных предприятиям.

В том числе представителям строительного сектора. Однажды обжегшись на молоке, многие банкиры теперь дуют на воду. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Государство активно помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБ деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

Сегодня все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно «на свои» способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль. Причем не только по каналам ипотеки, но и за счет развития проектного финансирования. Пока же заемное финансирование остается для застройщиков слишком дорогим. Объем предложения снижается, что порождает риск возникновения дефицита выставленного на продажу жилья.

Строго говоря, двукратный рост объемов выдачи ипотечных кредитов достижение сомнительное. Тенденция хорошая, но бурным ростом называть ее нельзя, так как с «нуля» расти очень легко. Нечто подобное уже наблюдалось в 2004–2006 годах. Тогда объемы выдачи ипотечных кредитов тоже ежегодно удваивались, однако абсолютные цифры оставались скромными.

О том, что рынок далек от выхода из депрессии, свидетельствует средняя сумма выдаваемых кредитов, все еще намного уступающая докризисному уровню. Куда правильнее было бы сравнивать нынешние объемы выдачи ипотечных кредитов с показателями двух-трехлетней давности, когда на рынке наблюдался настоящий бум, а банки наращивали базу заемщиков любыми доступными способами.

Сегодня на рынке ипотеки складывается уникальная ситуация. Во-первых, после длительной стагнации наконец-то начал проявляться отложенный спрос: покупатели, не решившиеся связывать себя долгосрочными кредитами в условиях кризисной неопределенности, нынче несколько осмелели. Во-вторых, предпринимаемые государством меры поддержки все-таки оказывают позитивное влияние как на рынок в целом, так и на условия предоставления ипотеки. Но как долго будет продолжаться подъем, прогнозировать пока не берется никто.

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако теперешняя стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7–8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4–5 раз дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2 процента годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4–6 процентов.

Банкиры уверяют, что делают все возможное для либерализации ставок и повышения доступности ипотеки. Дескать, смотрите, как мы стараемся! Но если разобраться, заслуга финансово-кредитных учреждений в начавшемся на рынке кредитования подъеме минимальна.

Дело в том, что сама по себе либерализация условий кредитования до нынешнего уровня не могла подтолкнуть ипотечный рынок к зафиксированному росту. Скорее, «работают» острый дефицит жилья и желание миллионов людей улучшить свои жилищные условия любыми доступными способами.

В таких условиях возникает резонный вопрос: какие стимулы заставят банкиров и дальше снижать ставки по кредитам, если наиболее состоятельные граждане готовы мириться с высокими ставками и кабальными условиями?

Здесь-то и выясняется, что фактически рынок ипотеки и его игроки в условиях кризиса хотя и сильно изменились, но себе самим не изменили. Многие банки поняли, что не стоит завоевывать долю рынка любыми способами. Сегодня на рынке ипотеки уже невозможно обнаружить предложения с «нулевым» первоначальным взносом. Как и кредиты, для получения которых заемщикам не требуется подтверждать фактический уровень своих доходов.

Удастся ли сторонникам рискованных стратегий получить премию за риск? Не факт. Нынешние заемщики уже не так просты и наивны, как прежде. Они избегают долларовых займов. Их уровень финансовой грамотности существенно вырос. К тому же до кризиса заемщики запрашивали максимальную сумму кредита, исходя из своей платежеспособности. Теперь же налицо более взвешенный подход к оценке своих возможностей в долгосрочной перспективе. Иными словами, клиенты берут ровно столько, сколько надо.

В совокупности все эти факторы обнадеживают серьезных игроков рынка и позволяют им надеяться, что такой битвы за клиентов, как наблюдавшаяся в 2007–2008 годах, уже не будет. Но для самих заемщиков это не лучшая новость. Ведь в такой ситуации существенного снижения ставок и либерализации рынка ипотеки не предвидится.

Евгения МИХАЙЛОВА, Алматы