С узаконением самовольных построек

Так, на местах старых ветхих домов частного сектора возведены памятники культуры, места общественного отдыха, центры развлечений, торговые дома и крупные магазины. Все это в некоторых случаях сопровождалось сносом.

Перед гражданами стал вопрос о срочном узаконении жилых домов, хозяйственных построек, земельных участков, на которых они находятся. Но больше всего людей интересовал вопрос узаконения самовольных построек, возведенных без соответствующих разрешительных процедур и документов.

Необходимо разъяснить процедуру узаконения самовольных построек.

Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество приобретается лицом, изготовившим или создавшим его для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. При этом законодатель специально для недвижимого имущества жестко связывает приобретение права собственности на такое имущество с моментом его государственной регистрации.

Отдельно законодателем рассматривается ситуация приобретения права собственности на самовольную постройку. Ст. 244 ГК РК определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений.

При этом сама по себе самовольная постройка не позволяет собственнику приобрести право собственности на самовольно созданное недвижимое имущество и распоряжаться таким имуществом.

Основной причиной возведения самовольных построек является несовершенная процедура получения разрешения на строительство в уполномоченных государственных органах, требующая большого количества времени и значительных затрат, в связи с чем, граждане, возведя самовольное строение, путем обращения в суд, прибегают к быстрому способу узаконения, что в таких случаях должно носить лишь характер крайней меры. Законодательством четко установлены правила и порядок возведения построек и данный порядок является обязательным для всех лиц, осуществляющих строительство.

Часть 3 ст.244 ГК РК предусматривает два случая, когда в судебном порядке может быть установлено право собственности на самовольные постройки:

1) за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки;

2) за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом установлено, что право собственности на самовольные постройки не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законодатель для того, чтобы не поощрять самовольную постройку и одновременно обеспечить сохранность средств на ее создание, в исключительных случаях предусмотрел возможность передачи ее в собственность лицу, в пользовании которого она находится путем обращения с заявлением в суд.

На практике зачастую встречаются случаи, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Здесь возможны две ситуации:

1) когда земля находится в государственной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц;

2) когда земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о возможности предоставления ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

 Однако надо помнить, что во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено.