Рынок жилья в Казахстане: нового витка спекуляции не должно быть

Для сравнения, в 1988 году в Казахстане было введено 8,8 миллиона, в 1987 – 8,7 миллиона, а в 2000 – всего 1 миллион квадратных метров жилья.

В целом по стране со времени обретения независимости заметный рост объемов строительства жилья начался в 2000 году с введением в строй 1,2 миллиона квадратных метров. Целое десятилетие до этого времени объемы шли на убыль. К примеру, в 1990 году строительство велось в объеме 7,9 миллиона, в 1992 – 5 миллионов, в 1994 – 2,3 миллиона, а в 1997 году – лишь 1,3 миллиона квадратных метров.

Толчок рынку недвижимости дал перенос столицы страны из Алматы в Астану. Город, росший в буквальном смысле не по дням, а по часам, напоминал одну из самых крупных строительных площадок. Застройщики работали круглосуточно, в четыре смены, при любой температуре и во все времена года.

Цены снова растут

Стоимость квадратных метров росла так же быстро, как и объемы строительства, достигнув к концу 2007 года 2200-2300 у. е. за квадратный метр в Астане и около 4000 у. е. в Алматы за квадратный метр на вторичном рынке.

По мнению казахстанских аналитиков, данная стоимость была искусственно взвинчена из-за ажиотажа, сложившегося на рынке недвижимости. Сдуваться данный «мыльный пузырь» стал именно во время кризиса, с начала 2008 года, когда началась трехлетняя «спячка» участников рынка. Причем в это время резко упали как предложения, так и желающие приобрести новое жилье: все ждали «ценового дна», так как прогадать не хотели ни первые, ни вторые.

На конец 2010 года средняя стоимость жилья в Астане составила около 1000 долларов за квадрат на вторичном рынке, в Алматы – около 1700 долларов (падение с 2007 года – более чем в два раза).

Начало этого года ознаменовалось новым ростом стоимости «квадратов», по которым можно судить о выходе из кризиса. В столице страны цены буквально за 2 месяца возросли до 1469 долларов, в Алматы – до 1737 долларов США на вторичном рынке (по данным коммерческих сайтов).

Государство снова идет в жилищный сектор

Тем не менее, учитывая, что в последние годы все силы застройщиков (совместно с профильными министерствами и рядом институтов развития) были направлены на достройку замороженных ранее начатых объектов с участием дольщиков, и строительство новых объектов с этого времени не начиналось, приближается время стремительного падения объемов жилищного строительства.

Здесь нужно отметить, что с 2007 по 2010 годы данные цифры держались на уровне 6 миллионов квадратных метров.

«Если мы не будем предпринимать никаких мер поддержки, то мы ожидаем к 2012 году резкий спад в два раза, до 3,2 миллиона квадратов. Это вызовет еще больший ажиотаж и возможно цена квадратного метра тогда опять вырастет к тем временам, когда были в 2006-2007 годах, этого мы допустить не можем», - сообщил председатель Агентства РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (АСЖКХ) Серик Нокин во время онлайн-конференции на портале Bnews.kz.

Выступая на 13 съезде НДП «Нур Отан» Президент страны Нурсултан Назарбаев поручил Правительству разработать комплекс мер по поддержке жилищного строительства и стимулированию ипотеки. «Необходимо обеспечить строительство местными исполнительными органами недорогого жилья в рамках системы жилстройсбережений. Следует также обеспечить фондирование банков второго уровня для финансирования строительства жилья», - поручил Глава государства.

«Для этого государству необходимо разместить целевые депозиты в банках второго уровня на период строительства и начала реализации жилья», - предложил Нурсултан Назарбаев.

По его словам, в 2011 году на поддержку жилищного строительства надо предусмотреть порядка 75 миллиардов тенге.

Вскоре после этого Кабмином была представлена программа поддержки жилищного сектора. В целом, она будет реализована по двум направлениям: через систему жилищно-строительных сбережений (АО «Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана», ЖССБ) и через банки второго уровня. Средства из госказны коммереским банкам также будут направляться через ЖССБ по ставке 3 процента годовых. На выходе, для застройщиков, кредит должен предоставляться по эффективной ставке не выше 12 процентов годовых.

Главное требование властей – стоимость готового жилья в чистовой отделке должна быть не выше 142,5 тысячи тенге в городе Алматы, 112,5 тысячи в Астане и не более 90 тысяч тенге за квадратный метр в других регионах Казахстана.

Как сообщил в ходе онлайн-конференции на портале Bnews.kz управляющий директор ЖССБ Данияр Тойбаев, в 2011 году на фондирование БВУ планируется выделить 57 миллиардов тенге, а в 2012 году – еще дополнительно 13 миллиардов тенге. А по второму направлению, через ЖССБ, «когда строительство будет осуществляться непосредственно акиматами, предусматривается выделение 80,8 миллиарда тенге чисто на строительство этого жилья и планируется ввести в эксплуатацию 800 тысяч квадратных метров такого жилья». «Если мы будем исходить из расчета средней площади 60 квадратных метров, то это будет как раз количество квартир, чуть превышающее 13 тысяч», - добавил представитель ЖССБ.

Новая программа о старом

Практически, государством для участников рынка недвижимости не предложено новых схем.

Напомним, что в 2009 году в Казахстане были приняты поправки закон «О долевом участии в жилищном строительстве», в котором наряду с вкладчиком и застройщиком была внедрена третья сторона в лице банков второго уровня. Схема реализации почти такая же, как в правительственной программе, представленной в феврале этого года: казахстанцы, нуждающиеся в жилье, открывают депозит в банке, пополняют его ежемесячно, в соответствии с оговоренными в договоре условиями. Причем данные средства идут застройщику только после того, как жилье будет введено в эксплуатацию. Тем самым, дольщики получают подстраховку.

Что касается второго механизма, то система жилищных строительных сбережений знакома казахстанцам с 2003 года. Единственным принципиальным нововведением стало то, что если прежде вкладчики ЖССБ после истечения срока накопления (5,5 лет) искали жилье сами, и только на вторичном рынке, уговаривая прежних хозяев подождать, пока они оформят ипотеку, то теперь желающие участвовать в новой программе на выходе получат квартиры в одном жилом комплексе, который указывался в перечне ЖССБ изначально, в соответствии с договоренностью с местным акиматом.

Тем не менее, без средств из госбюджета проблему с будущим дефицитом квадратов решить было бы невозможно. По словам Данияра Тойбаева, как показал опыт последних лет, частные инвесторы неохотно шли на взаимодействие с ЖССБ по новой схеме долевого участия в строительстве.

«Мы прорабатывали этот вопрос с 10 частными застройщиками, у нас заключены меморандумы о сотрудничестве с четырьмя компаниями в городах Алматы и Астана. И есть наработки в городе Актау, в городе Талдыкорган мы прорабатываем вопрос. Но единственный застройщик, который сам и предложил эту схему и согласился по ней работать, это строительная компания ASI», - сообщил управляющий директор ЖССБ.

«То есть, пока ведется строительство, они (покупатели) накапливают у нас, когда строительство завершено – они проживают в аренде (в квартире, на которую они копили – прим. агентства), оплачивая только коммунальные расходы и продолжают накапливать деньги в нашем банке, а по истечению 5,5 лет, когда уже подходит срок, когда они уже доберут 50 процентов, они покупают жилье в свою собственность», - пояснил он.

В свою очередь, глава АСЖКХ Серик Нокин сообщил, что после ужесточения требований к застройщикам первые лицензии на строительство новых объектов застройщики стали оформлять с конца прошлого года. «Там два уровня лицензий, и буквально на пальцах можно пересчитать, не более 3-4 компаний сделали заявку на получение лицензии», - уточнил главный строитель страны.

Для казахстанцев «средней» руки

Единого подхода о том, как будут накапливаться средства казахстанцев на будущее жилье в коммерческих банках, нет. По словам Серика Нокина, схемы будут индивидуальными.

«Есть депозитно-накопительная система. Человек приходит, он хочет купить дом. Он приходит к застройщику – застройщик предлагает ему одну схему, вы идете в банк и кладете в банк на депозит, при этом деньги к застройщику не перечисляются. Они лежат в банке, под определенный процент, под этот депозит застройщик берет кредит в банке и строит дом. Пока дом не построится, вы располагаете депозитом в банке и вы застрахованы от того, чтобы какие-то операции с этими деньгами не произошли», - сообщил С. Нокин.

«После того, как дом будет построен, на определенных условиях, например как компания ASI, она дает вам рассрочку на 10 лет, его стоимость, скажем 1000 долларов квадратный метр, вы делите стоимость и в течение 10 лет кладете на депозит эту сумму. В течение двух лет вы уже можете заехать в эту квартиру и жить там, но права собственности за вами не будет, пока вы не рассчитаетесь за эту квартиру. Такая схема, беспроцентная», - добавил он.

«Есть другая схема, депозитно-накопительная с последующей ипотекой. Когда вы положили деньги, пока застройщик построит, потом вы можете войти в эту квартиру, у застройщика получить по акту эту квартиру и тут же оформить ипотеку в банке, на тех условиях, которые дает банк. Квартира отдается в залог банку, и вы рассчитываетесь. И таких схем несколько», - отметил глава АСЖКХ.

Что касается реализации программы через ЖССБ, то выкуп жилья будет осуществляться через так называемую депозитно-накопительную схему, когда человек открывает в банке депозит, вкладывает 20 % и продолжает либо накапливать деньги, как в рассрочку, либо может воспользоваться ипотекой, либо как в нашем случае воспользоваться традиционной системой жилищно-строительных сбережений.

Управляющий директор ЖССБ убежден, что данная программа будет доступна всем казахстанцам со средним стабильным заработком. Он подчеркнул, что 46 % клиентов банка – работники госорганизаций. «Это вот как раз те люди, которые имеют доход средний и ниже среднего. Потому что система направлена в первую очередь на то, чтобы помочь им», - добавил Д. Тойбаев.

«Допустим, если человек заключил договор о Жилстройсбережениях с нашим банком по тарифной программе «Оркен» на сумму, допустим, 5 миллионов 400 тысяч тенге, это получается из расчета 60 квадратов 2-комнатной квартиры по 90 тысяч тенге (та стоимость, по которой идет реализация в регионах). Здесь его ежемесячный платеж составляет порядка 40 тысяч тенге. То есть эту сумму он должен ежемесячно накапливать на протяжении 5,5 лет. Через 5,5 лет он накопит 2 миллиона 700 тысяч тенге, плюс на оставшуюся сумму получит от нас кредит на оставшуюся сумму – 2 миллиона 700 тысяч тенге, и в течение 10 лет будет ежемесячно оплачивать взнос в размере 27 тысяч тенге», - пояснил управляющий директор ЖССБ.

«27 тысяч тенге, на мой взгляд, это вполне посильно и если говорить о заработной плате, то чистый доход в данном случае где-то на уровне 54 тысяч тенге должен быть обязательно», - заключил он.

Добавим при этом, что при таких условиях многие казахстанцы изъявят желание участвовать в данной программе. Ведь обеспеченность жильем на одного человека в Казахстане составляет меньше 18 квадратных метров. А если посмотреть европейские стандарты, то в них на каждого человека приходится гораздо больше. К примеру, в Германии – около 40 квадратов….

Для справки:

По новой программе поддержки жилищного строительства через БВУ планируется использовать следующую схему.

Коммерческие банки на основании заявок от застройщиков формируют перечень строительных проектов на финансирование и согласовывают его с местным акиматом, на территории которого они будут реализовываться.

Банки направляют заявку (перечень) в ЖССБ (действующий под эгидой Фонда «Самрук-Казына») для утверждения в Правительстве.

После принятия постановления Правительства об утверждении перечня условий фондирования банка, ЖССБ размещает обусловленный депозит в банке для софинансирования строительства «нулевого цикла» объектов (50 % от стоимости).

При этом размещение фондом «Самрук-Казына» депозита производится после подтверждения банком об открытии спецсчета проектной компании с зачислением на этот счет денег в объеме 50 % от квартальной потребности на основании кредитного договора.

Ставка для конечного заемщика не должна превышать 12 процентов и срок вклада для банка – 5 лет.

После завершения строительства нулевого цикла банком формируется пул покупателей и подается заявка в ЖССБ. Финансирование завершения строительства объекта и ипотеки пропорционально пулу покупателей (причем клиенты банков должны будут внести первоначальный взнос в размере не менее 20 % от стоимости квартиры) из расчета: 50% - средства фонда, 50% - средства БВУ. Условия финансирования поквартальные, по актам выполненных работ.

Ботагоз Искакова, специально для ИА BNews.kz