Формально до половины жилого фонда страны эксплуатируется КСК незаконно

Кондоминиум – мудреное слово, которое вошло в обиход среднестатистического казахстанца в конце девяностых годов прошлого века. Означает оно общее имущество многоквартирного дома, включая прилегающий земельный участок. Подвал и все инженерные коммуникации, там расположенные, также относятся к кондоминиуму. И именно они по стоимости обслуживания самые дорогие. Еще одно понятие, которое вошло в нашу жизнь вместе с кондоминиумом, – КСК. Эта структура призвана управлять кондоминиумом и поддерживать его в приемлемом состоянии. Но на поверку получается, что почти половина жилого фонда страны, эксплуатируемого финансово со стороны КСК, не является законодательно зарегистрированной кондоминиумами. КСК vs кондоминиум В 2011 году лишь 6,8 процента всех многоквартирных жилых домов в Казахстане были зарегистрированы в качестве кондоминиумов. Такие данные приводит Агентство РК по статистке. Что происходило в последующие годы – одному богу ведомо. В 2011 году эти данные перестало отслеживать Госстатагентство, затрудняются дать ответ и в жилинспекциях при акиматах. Не так давно общественный защитник Виктор Сыздыков озвучил цифру – 8,5 процента. Если эта цифра реальна, то картина вырисовывается просто аховая. В Министерстве регионального развития другие цифры – по их данным, до 55 процентов жилого фонда зарегистрировано в качестве кондоминиумов. Однако и эта цифра весьма ненадежна и основывается на выборочном обследовании из нескольких сотен домов. А ведь их в нашей стране более 22 тысяч. В одной только Алматы полторы тысячи много-этажек, причем цифра эта с каждым годом неумолимо растет. – Необходимо абсолютно точно себе представлять, КСК в нашей стране для кондоминиумов или наоборот, – говорит правозащитник Мансур Мажитов. – В законе «О жилищных отношениях» в этой связи указывается определенно: КСК создаются для управления кондоминиумами. То есть последние в данном случае – это область приложения силы. Однако если формально подойти к вопросу и принять во внимание тот факт, что кондоминиум, будучи объективно существующим, документально не подтвержден, то, соответственно, и КСК как его управленец действует вне правового поля.  Другими словами, деятельность КСК можно признать нелегитимной. Только вот расценки у этих самых КСК нередко уж слишком легитимные. Фактически все тем же законом устанавливается, что КСК вправе брать деньги у населения для покрытия своих расходов по содержанию жилья. Даже пеня за просроченные платежи предусмотрена, как у заправского монополиста – по ставке рефинансирования Национального банка РК. Более того, КСК обязаны отчислять на накопительный и расчетный банковские счета за каждый дом не менее 0,02 процента МРП – около 38 тенге с квадратного метра жилой площади. То есть, даже не принимая во внимание собственно услуги самого КСК, каждый владелец квартиры обязан выплачивать им не менее 1200 тенге ежемесячно (по минимальной площади квартиры). И уже в ведении КСК направлять ли эти деньги в банк, как предусмотрено законом, или нет. Тем более что никакого контролирующего органа над этими структурами не существует. А банк заведомо не может отслеживать поступление указанных средств, поскольку не обладает такими полномочиями. КСК vs государство – Главная проблема – отсутствие отчетности КСК и непрозрачность их расчетных счетов, – посетовал на недавней встрече с жителями Астаны аким столицы Имангали Тасмагамбетов. – Сколько финансовых средств на них собирается, неизвестно. 128 из 204 КСК не обслуживаются в системе единого расчетного центра, которая позволяет видеть общую сумму средств. Более того, 24 из них просто не имеют своих расчетных счетов. В год на этих счетах аккумулируются миллиарды тенге. Жильцы должны знать, куда расходуются их деньги. В Алматы ситуация мало чем отличается от Астаны. И все потому, что проблема эта едина для всей страны. КСК – по статусу это общественная организация. Таковые по закону должны курироваться управлениями внутренней политики при акиматах. Однако в данном случае ОО имеет узконаправленную спецификацию, которая не имеет ничего общего с функциями гражданского общества. И здесь нужен особый куратор. Но он по факту отсутствует в принципе. – Люди посто­янно жалу­ются на КСК во все инстан­ции. Из про­ку­ра­туры и фин­по­ли­ции 70–80 процентов жалоб спус­ка­ются к нам, – говорит заместитель на­чаль­ника Управ­ле­ния жилья и жилищ­ной инспек­ции Алматы Нур­лан Тура­лиев. – Пока мы можем нака­зать нару­ши­те­лей лишь пред­пи­са­ни­ями. Если за отве­ден­ный срок нару­ше­ния не устра­нят, мы пода­дим иски в суд и потре­буем при­ну­ди­тель­ного испол­не­ния пред­пи­са­ний. Предписания – мера не обязательная. А пока суд да дело, всегда можно исправить положение и выставить виноватой пострадавшую сторону. Так, кстати, КСК поступают очень часто. Практически ни один судебный иск против этих организаций не обходится без встречного иска. – В прошлом году я вел пять процессов в отношении КСК, – рассказывает юрист Мансур Мажитов. – Каждый раз выставляли встречные претензии: то не платили вовремя за услуги КСК, то исправили уже после назначения даты суда, а теперь выдают это как состоявшийся факт, а нас обвиняют в клевете и так далее. Из этих пяти процессов по двум пришли к мировому соглашению. Три выиграли, но с минимальным эффектом. Впрочем, проблемы, которые мои клиенты пытались решить, все-таки решались, а это уже успех. Сами представители КСК объясняют это по-своему: – Всегда есть недовольные, – объясняет председатель алматинского КСК «Дарын» Сабит Манапов. – Как правило, это 15–20 процентов жильцов. Именно у них огромные долги по платежам не только в КСК, но и по другим. Все потому, что они даже не представляют, в чем заключаются функции и задачи КСК. Путают нас с советскими ЖЭКами. Чаще всего это люди преклонного возраста.  Как бы там ни было, но когда некая неподконтрольная никому организация обладает правами принудительного взимания средств с населения, это вызывает некоторый дискомфорт.  В прошлом году были предприняты попытки внести изменения в законодательство на предмет введения административной ответственности за неисполнение своих обязанностей со стороны КСК. Ожидалось, что уже к декабрю поправки будут внесены. Но не вышло. А между тем, по сути, мера эта двоякая.  – КСК – это юридическое лицо. Следовательно, оно виновник. А значит, именно с него возьмут штраф, – комментирует инициативу Мансур Мажитов. – Откуда возьмут деньги? Разумеется, из кассы КСК. Откуда там деньги? От выплат жильцов. То есть за свою жалобу жильцы же и заплатят. Что касается индивидуальной ответственности руководителя КСК, то пока это не предусмотрено даже для бизнес-структур. К примеру, всем хорошо известного Мухтара Аблязова пытаются засудить полмира. Однако дальше мер обеспечения – замораживания счетов и заключения под стражу – дело не пошло. Все потому, что не он, как человек, формально виноват в инкриминируемых ему преступлениях, а те юридические лица, аффилированные с ним или учредителем которых он выступал. Опять же формально и при наличии хороших адвокатов нетрудно доказать, что он и юридическое лицо, им созданное, не одно и то же. КСК vs собственник Что каждый из нас думает о деятельности КСК? Опрос, проведенный «Литером», показал, что большинство людей воспринимают эту организацию как советский ЖЭК (жилищно-эксплуатационная контора). Сломался смеситель – звоним в КСК, пропал свет – опять к ним. ЖЭКи, помнится, и ремонт в квартирах обязаны были делать. Это потому что тогда частной собственности не существовало. Квартиры по факту принадлежали государству, и оно обязано было содержать их в порядке. Теперь все иначе. Нынче квартира – собственность владельца. Все остальное – собственность жильцов. Объединяющим фактором в данном случае является кооператив собственников квартир. Он создается на условиях взаимоподдержки жильцов, а его председатель – на выборной основе. Это в теории. А на практике иначе.  – На наши собрания приходят одни пенсионеры и домохозяйки, – жалуется вышеупомянутый руководитель КСК «Дарын». – Явка – около 10 процентов. О каком кворуме может идти речь? По закону должно быть не менее половины жильцов для принятия решения.  Но по тому же закону (о жилищных отношениях) если первое собрание не собрало кворума, то второе проводится без кворума. Кто пришел – тот и проголосовал. И плевать, как говорится, на всех. И тут уж можно принимать что угодно. Лишь бы протокол собрания подписали. И тарифы можно поднять, и лишить льгот, и что угодно. Возникает такое чувство, что под кого-то этот закон писан. – Одно время я начал сотрудничать с КСК, – говорит директор коллекторского агентства Рашид Ахметжанов. – Моя компания занимается взысканием долгов. Суммы, представленные КСК, меня поистине удивили – миллионы! Однако когда восторги начали спадать, я вдруг задался вопросом, откуда среди моих клиентов взялись жители частного сектора? Там ведь не квартиры. И действительно, мои агенты начали приходить к одному-другому, и выяснялось, что ни о каком КСК они и понятия не имели. Процентов 30 платили безоговорочно. Но остальные яростно сопротивлялись. В итоге мы собрали около 12 миллионов тенге. Получили свои 10 процентов и вынуждены были уйти с этого рынка.  КСК vs альтернативы Эффективное управление жилой инфраструктурой уже не первый год становится объектом диспутов на самых разных уровнях: от министерств до бабушек на скамейках у подъездов. Едва ли не каждый обладатель квартиры в многоэтажке хоть однажды задавался вопросом: «Какую, собственно, пользу мне приносит КСК, которому я ежемесячно плачу немалые деньги?» И часто этот вопрос остается без ответа.  Есть несколько вариантов. Первый и главный – активно участвовать в деятельности КСК, чтобы знать, что и куда движется. Не все КСК плохие, есть и хорошие. И главное, когда есть пригляд, даже плохие начинают меняться. Второе – можно выйти из КСК и создать управдома. Правда, по закону в этом случае количество собственников квартир не должно превышать цифру двадцать. Впрочем, имеются прецеденты, когда это правило грубо попирается, и никому от этого нет убытков. В первом микрорайоне Алматы в шестиподъездном доме № 21а нет КСК. Здесь платят за содержание коммуникаций водоснабжения одну сумму, отопления – другую и газа – третью. За уборку подъездов платится по единой системе в квитанции частной клининговой компании, за дворника – дворнику. И все работает.  И теперь впору задаться вопросом: законны ли КСК? Приходится констатировать: они, как бы то ни было, законны. Их деятельность оговорена сразу в нескольких законодательных актах. Однако оговорена она с точки зрения «брать» безапелляционно. С точки зрения «дать» оговорена тоже. Но если нет наказания за ослушание, то об этом и говорить не стоит.  И, наконец, третья альтернатива, активно продвигаемая в последнее время, – управляющая компания. Когда некая компания берет под начало большой объем недвижимости, как это делается в Норвегии или Исландии. Россия в этих нечистотах купается уже не первый год. Однако там в этом отношении действует достаточно гибкая система контроля. Мы пока даже за КСК уследить не можем. Управляющие компании, впрочем, есть и у нас. В крупных жилых комплексах они действуют в полный рост. Цены у них не меренные – до 600 тенге за кв. метр в элитных районах Астаны. Но и сервис соответственный. Чуть ли не рентгеноскопия проезжающих автомобилей, обязательное предъявление приглашений и документов, видеонаблюдение, уход за зелеными насаждениями на уровне ботанического сада и так далее. В Астане стоимость расходов на поддержку жилой инфраструктуры колеблется от 41 тенге за кв. м до 650 тенге за кв. м. Тому виной разный уровень сервиса. Кто может и хочет платить – платит. Кто не хочет – сопротивляется, но в силу несовершенства законодательства не имеет альтернативы. Алексей Храмков 



Источник: Сайт газеты «Литер»