Куда движутся цены на недвижимость?

Упадут или нет цены на жилье? Сейчас этот вопрос интересует очень многих. Одни уже приготовились считать убытки. Другие на полном серьезе готовят документы для получения кредита, чтобы прикупить пару участков после падения, а потом продать подороже. Третьи надеются наконец обрести свой угол. А что говорят эксперты? Рынок замер Цены на недвижимость в Казахстане могут резко упасть, чуть ли не на 50 процентов, как это произошло в середине нулевых годов, считает руководитель группы оценки рисков одного из агентств недвижимости Алматы Талгат ТУРЫСБЕК. Причины этого эксперт видит в мировом экономическом кризисе, ухудшении бизнес-среды, оттоке капитала из банков, уменьшении объемов ипотеки. По его словам, на казахстанском рынке недвижимости назрел “мыльный пузырь”, а цены завышены в разы. Расти им сейчас больше некуда, а значит, на рынке уже наблюдается застой и в ближайшее время следует ожидать падения цен. Выводы эксперта можно подтвердить теми процессами, которые происходят на рынке. Главный его довод – сокращение выдачи ипотеки банками. Вспомните, в 2002 году именно бум на ипотечные кредиты спровоцировал рост цен. Почему же сокращение выдачи ипотеки не может ускорить падение цены? Риски ипотеки Что бы там ни говорили, ипотека – финансовый инструмент, удобный и для покупателя, и для банка. Но в то же время она создает риски, связанные с большой продолжительностью платежей. Причина риска – сам клиент, который может задерживать выплаты по кредиту или еще хуже – потерять способность их погашать. Например, из-за утраты работы. В среднем ипотеку берут на 20–25 лет. Кто знает, что произойдет за эти годы? Сохраните ли вы работу, будет ли ваш доход расти? На такой срок гарантий никто не даст. И многие люди, взявшие ипотечный кредит, на себе это ощутили после кризиса 2008 года. С другой стороны, ипотека позволяет купить жилье людям, которые не в состоянии выложить всю сумму за двухкомнатную квартиру, скажем, 70 тысяч долларов, но могут сейчас отдать 10 тысяч и приплачивать ежемесячно. И чем ниже будут требования ипотеки, тем больше людей будут способны ее оплачивать. Впрочем, на прошлой неделе Нацбанк ввел ограничение на выдачу кредитов населению. По новым правилам, вводимым с 1 апреля, ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать половины от дохода заемщика. Это позволит банкам снизить уровень плохих кредитов в будущем. Таким образом, рынок ипотеки сузится. А значит, снизится и спрос на жилье, что должно опустить цены. Рынок может сузить и политика банков: после девальвации некоторые из них отказались давать ипотеку в долларах, чтобы снизить свои риски и переложить их на вкладчиков. Три банка пока вообще не выдают ипотечные кредиты. Мнение банков Еще одни участники рынка ипотеки – банкиры – считают, что цены на жилье вообще не будут расти. Так, директор департамента розничного бизнеса АО “Народный банк Казахстана” Женисбек ДОСЫМХАНОВ в интервью “Каравану” прямо сказал, что ограничения Нацбанка не окажут влияния на рынок жилья. – Каждый человек стремится улучшить свои жилищные условия. Поэтому спрос на продукты по финансированию данных мероприятий присутствует всегда. В наше время решение жилищной проблемы требует немалых денежных вложений, на которые способны далеко не все, и я считаю, что у ипотеки были и всегда будут перспективы дальнейшего развития. Меры регулятора не окажут существенного влияния на ипотечное кредитование и рынок жилья. Дешевого жилья не дождетесь Впрочем, есть и противоположная точка зрения. Риэлторы уверены, что цены на жилье в Казахстане не только не упадут, но, напротив, должны расти. И этому тоже есть объективные причины. На прошлой неделе Объединенная ассоциация риэлторов Казахстана (ОАРК) провела “круглый стол” “Рынок недвижимости – состояние и прогнозы”. Президент ассоциации Нина ЛУКЬЯНЕНКО представила свои доводы. По ее мнению, главной причиной роста цен на жилье остается наша неустроенность: – Если опираться на стандарт ООН по обеспеченности жильем, на одного жителя должно приходиться не менее 30 квадратных метров, в Казахстане данный показатель составляет лишь 19,6 квадратных метра, в Астане – 25,4 квадратных метра на человека, в Алматы порядка 24,4 квадратных метра. Вывод однозначен: обеспеченность жильем недостаточна, имеющийся дефицит жилья не может способствовать снижению цены – это противоречило бы базовым законам рынка! Однако если в Астане рынок “перегрет” предложениями и в дальнейшем планируется увеличить строительство до 10 миллионов квадратных метров в год, то в Алматы ситуация развивается более органично, – резюмировала она. Нас много – жилья мало Средние цены в Астане превосходят средние цены в Алматы. Это, по мнению госпожи Лукьяненко, говорит о “перегретости” столичного рынка и о вероятной коррекции цен именно в столице. В Алматы же все должно быть спокойно. Вроде бы спрос на недвижимость остается стабильным. – В Алматы и Астане постоянно увеличивается население. В Алматы ежегодный прирост составляет 2 процента. В Астане – 5–7 процентов. Учитывая недостаточность обеспеченности жильем и снижение темпа ввода новых объектов за последние пару лет, нами прогнозируется дополнительное увеличение спроса в ближайшей перспективе, что приведет не к снижению цен, а наоборот, к их росту, – отметила Н. Лукьяненко. С другой стороны, будет расти и стоимость строительства, уверен президент Ассоциации инженеров Казахстана Нариман ИСМАИЛОВ. По его словам, февральская девальвация спровоцировала рост цен на строительные материалы и импортируемое оборудование, что не может не отразиться на конечной стоимости для потребителя. Поэтому он ожидает увеличение стоимости строительства: 10–15 процентов за 1 квадратный метр. Впрочем, все доводы риэлторов надо делить на два. Ведь от суммы сделок с недвижимостью зависят их доходы. Но факт проведения “круглого стола” так оперативно – в течение недели после заявления Т. Турысбека – показывает настороженность рынка. Сами риэлторы признают: в последние годы рынок недвижимости просто стоял – разумеется, кто-то покупает, кто-то продает, но объем сделок был не слишком велик, и цены держались на одном уровне. Но сейчас ни покупатели, ни продавцы не знают, что будет завтра. Но каждый пытается повернуть ситуацию в свою пользу. Согласно исследованиям Нацбанка, рынок ипотечного кредитования вторую половину 2013 года практически не развивался из-за снижения уверенности потребителей, непривлекательных условий кредитования и снижения перспективы развития рынка недвижимости Из всего вышесказанного можно сделать следующие выводы: – ипотека, как инструмент, позволяющий людям приобретать свои дома, не исчезнет, для многих это единственный реальный способ купить жилье в собственность. Но банки станут более избирательны; – сам рынок недвижимости в Казахстане перегрет. Это связано с особенностями ведения бизнеса и отсутствием фондового рынка как инструмента вложения свободных средств; – цена на недвижимость в ближайшее время должна снизиться из-за снижения доходов населения, а значит, сокращения потребительского спроса на жилье. Но упадет ли она наполовину, или на 20 процентов, как упал тенге, сказать пока невозможно, так как сам рынок очень консервативен; – однако если цены упадут резко, как предсказывают некоторые эксперты, то это будет воистину трагическое падение.



Источник: Сайт газеты «Караван»