Собственность. Ответственность. Профессионализм.

Договор дороже

Профессионализм управляющего выражается в умении содействовать собственникам в определении целей и формулировании потребностей, которые «выливаются» в заказ на услуги. Способ и общий план, предложенные управляющей компанией и согласованные с владельцами, ложатся в основу договора управления. Методы решения конкретных задач в его рамках компания выбирает самостоятельно.

Прежде всего следует отметить, что в большинстве зарубежных стран (в частности, в Венгрии, Польше, Словакии, Чехии, Франции, Нидерландах, Мексике, США) управление в целом рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности. За ее осуществление управляющая компания получает вознаграждение от собственников, а ответственность перед ними за содержание здания несет их же объединение (ассоциация, товарищество). При таком подходе управленцы не отвечают за предоставление коммунальных услуг. Они работают на основании договора с объединением, а не с отдельными собственниками. Все основные решения, прежде всего по распоряжению финансами и заключению договоров на закупки товаров и услуг, принимают руководящие органы товарищества (ассоциации), а не управляющий. Последний же готовит и обосновывает рекомендации для правления…

В некоторых государствах Восточной Европы и Прибалтики (Словакия, Эстония, Латвия) собственники помещений в многоквартирном доме имеют право не создавать товарище­ство – юридическое лицо, а заключать на одинаковых для всех условиях общий договор с управляющим/управляющей компанией. В таком случае орган, ответственный за принятие решений, – общее собрание соб­ственников, а управляющий готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения на нем.

КСК-альтернатива

В соответствии с Законом РК от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях» собственники не позже, чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума (многоквартирного жилого дома), должны решить вопрос о единой форме управления. Это может быть непосредственное совместное управление всеми собственниками (если их количество не превышает двадцати), кооператив собственников помещений (квартир), управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами…

В нашей стране жильцы предпочитают КСК. Однако оправдывает ли эта форма управления объектом кондоминиума свое предназначение по обслуживанию жилых домов? В адрес отдельных кооперативов поступают как жалобы, так и положительные отзывы. Основная причина проблем, возникающих между жильцами и КСК, – правовая неосведомленность самих жильцов. Незнание ими своих собственных прав позволяет некоторым недобросовестным председателям КСК либо обслуживающим организациям наживаться без особых усилий, при этом не неся никакой ответственности. Но здесь необходимо отметить, что существует множество примеров и добросовестных органов управления объектом кондоминиума, которые «душой болеют» за доверенный им жилой дом.

Управление третьими лицами (физическими и юридическими) в последнее время становится актуальным. В основном это связано с тем, что застройщики после сдачи в эксплуатацию новых домов организуют работу и обслуживающих организаций…

Закон также устанавливает, что форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. На практике часто встречаются случаи, когда жильцы по своему незнанию выбирают обслуживающую организацию и, не заключив договора, исправно платят деньги за ее работу. В один из «прекрасных» дней такая организация исчезает либо просто перестает обслуживать дома. И что самое печальное, предъявить к ней претензии очень сложно именно из-за отсут­ствия договора. Поэтому при выборе формы в первую очередь необходимо заключить соглашение, в котором будут определены права и обязанности сторон, сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, обоюдная ответственность. Его необходимо оформить надлежащим образом.

Собственники помещений вправе заключить и индивидуальные договоры об оказании жилищно-эксплуа­тационных и коммунальных услуг с организациями, их предоставляющими.

Законом подробно регламентированы отношения, связанные с созданием, реорганизацией и ликвидацией КСК, контролем над их деятельностью…

Собственники вправе выбрать любую из предусмотренных форм управления. Но кто должен осуществлять контроль при таком разнообразии?

Эта роль отводится жилищным инспекциям, которые создаются в составе местных исполнительных органов. К слову, нормы, регламентирующие контроль, появились в законодательстве относительно недавно – в 2009 году.

В настоящее время в регионах проводится работа по созданию инспекций. Их должностные лица наделены существенными полномочиями, которые предполагают наличие соответствующей компетентности, ответственности и объективного подхода. В том числе они организуют техническое обследование общего имущества объекта кондоминиума, согласуют сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта.

ЖКХ-менеджмент

Управление жилищным фондом – часть деятельности по его содержанию, которая включает обслуживание (поддержание надлежащего технического и санитарного состояния), ремонт (восстановление и улучшение) и другую деятельность, направленную на сохранность и создание необходимых условий по проживанию в жилых домах, пользованию придомовыми земельными участками и расположенными на них элементами благоустройства и озеленения.

Управление жилищным фондом как самостоятельный вид профессиональной деятельности включает оценку состояния имущества, определение целей, разработку планов управления, обслуживания и ремонта имущества, организацию комплекса мероприятий по их реализации, координацию деятельности исполнителей (подрядчиков), учет и контроль выполнения работ, обеспечение их финансирования.

Профессионализм управления предполагает такую организацию, которая обеспечивает соответствие состояния жилищного фонда целям собственников и требованиям установленных норм, правил и стандартов с наименьшими затратами.

Цель государственной политики в области ЖКХ – повышение устойчивости и надежности систем жизнеобеспечения, надлежащее содержание объектов и территорий населенных пунктов для создания комфортных и безопасных условий проживания граждан. Одна из сторон этой политики направлена на оптимизацию и совершенствование форм управления объектами кондоминиума.

На примерах СНГ (Россия) и Восточной Европы (Словакия, Латвия, Польша, Эстония) понятно, что в целях оптимизации деятельности КСК необходимо внедрение принципа управления объектом кондоминиума – «один дом – один КСК». При этом каждый кооператив обязан иметь два счета в обслуживающих банках – текущий и накопительный.

Можно выделить несколько способов «управления-обслуживания»: когда управление осуществляется управляющей компанией на основании договора органом управления, а обслуживание и ремонт: 1) штатным персоналом компании; 2) подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с ней.

В первом случае компания рассчитывает на собственные силы, что избавляет ее от риска невыполнения каких-либо работ из-за отсутствия нужного подрядчика на достаточно узком и специализированном рынке жилищных услуг. Но при этом она вынуждена иметь большой штат и собственную материально-техническую базу, что делает компанию немобильной, а стоимость работ при недостаточном объеме жилья дорожает.

Нанимая подрядчиков, компании имеют возможность оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков – органов управления объектом кондоминиума – вне зависимости от их территориального расположения.

Для разрешения ситуации в последующем в многоквартирных домах предлагается провести общее собрание жильцов и определить форму управления, избрать уполномоченное лицо (управдома), который будет представлять интересы собственников во всех государственных и негосударственных органах, а также в отношениях с третьими лицами.

Необходимо также принять совмест­ное решение о привлечении профессиональной управляющей компании, открыть текущий и сберегательный счета.

Зинулла Казиев,

председатель правления АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ»