Право цивилизованной ипотеки

 Согласно букве и духу

Сторонами ипотечного правоотношения являются: залогодатель - лицо, которое передает свое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательств.

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга.

 Кредитор всегда прав?

Установлено, что в большинстве случаев взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда, и судебная практика складывается в пользу кредиторов. Основаниями удовлетворения исков банков о взыскании задолженности по ипотечным кредитам являются: неисполнение заемщиками обязательств по договорам займа, в отдельных случаях – невозможность реализовать предмет залога, и таким образом обеспечить исполнение обязательства во внесудебном порядке.

К примеру, решением суда от 15 июля 2009 года иск АО «БТА Банк» к Н. о взыскании 25 471 698 тенге и судебной реализации заложенного имущества удовлетворен. Суд выводы мотивировал тем, что в соответствии с ч.2 ст.20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником основного обязательства, залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке. Установлено, что ответчик нарушил свои обязательства по возврату суммы кредита: в результате задолженность составила 168 955,28 долларов США.

Статьей 20 названного Закона предусмотрено, что при невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на залоговую недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Таким образом, Законом установлено право залогодержателя на выбор пути реализации ипотеки.

В действующем законодательстве нет норм, запрещающих обращение взыскания на залоговое жилье, являющееся единственным. Поэтому допускается вынесение судами решений об обращении взыскания на жилище, являющееся единственным.

Так, например, по иску АО «Казкоммерцбанк» решением суда от 15 сентября 2009 года с О. взыскано 55 320 долларов США и обращено взыскание на жилье, принадлежащее его отцу – пенсионеру. Данное жилье для них является единственным, при этом должник имеет на иждивении четверых несовершеннолетних детей.

Банк вправе реализовывать заложенное имущество в принудительном внесудебном порядке без обращения в судебные органы, если это условие предусмотрено в договоре залога.

Не допускается реализация во внесудебном порядке, в случаях если:

- для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;

- предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

- предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Адекватность спроса и права

В соответствии с пунктом 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК, а также пунктом 2 статьи 25 Закона «Об ипотеке» в случае внесудебной реализации залогового имущества залогодатель, после получения уведомления о невыполнении основного обязательства, вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для внесудебной реализации ипотеки или с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки. Эти условия предусмотрены пунктом 4 статьи 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества».

Если нарушенное обязательство крайне незначительно и размер требований банка несоразмерен стоимости заложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в суд для предотвращения взыскания на заложенное имущество.

Судебный порядок обращения взыскания предпочтительнее для должника, поскольку предоставляет ему возможность защиты своих прав. Ведь действующим законодательством предусмотрено, что в обращении взыскания на залоговое имущество может быть отказано судом при незначительном объеме нарушенного основного обязательства и явной несоразмерности его со стоимостью предмета залога, либо в случае признания в судебном порядке договора залога недействительным. Только в указанных случаях суд вправе отказать в обращении взыскания на залоговое имущество. Иных оснований для отказа действующее законодательство не предусматривает.

В основном указанные требования закона соблюдаются. Так, например, решением суда от 26 ноября 2009 года отказано в удовлетворении иска ТОО «МКО капитал Кредит» к С. об обращении взыскания на залоговое имущество в виде 3-х комнатной квартиры. Суд учел, что исковые требования нарушают права и охраняемые законодательством интересы ответчиков, залоговая квартира является их единственным жильем, обращение взыскания на залоговое имущество необоснованно, поскольку размер требований залогодержателя ТОО «МКО Капитал Кредит» в виде денежной суммы 1 573 966 тенге несоразмерен стоимости заложенного имущества, принадлежащего на праве собственности ответчикам.

Иски от лукавого

Но в отдельных случаях суды принимают решения об обращении взыскания на залоговое имущество при явной несоразмерности задолженности и стоимости предмета залога.

Залогодержатели не предъявляют своевременно требования в суд о взыскании суммы задолженности, вследствие чего умышленно увеличивается сумма пени, подлежащая взысканию, что, в конечном счете, приводит увеличению суммы задолженности и к обращению взыскания на залоговое имущество, стоимость которого несоразмерна полученному займу.

Несмотря на незначительный объем нарушенного основного обязательства и явную несоразмерность его со стоимостью предмета залога, банки предъявляют в суды требования о взыскании задолженности путем обращения взыскания на имущество. К примеру, при незначительном размере основного долга – (44 276 тенге) по иску АО «Цеснабанк» к Р. решением суда от 15 марта 2010 года обращено взыскание на 3-х комнатную квартиру.

Аналогично, по иску АО «БТА Банк» к С. решением суда от 31 мая 2010 года обращено взыскание на 4-х комнатный жилой дом с земельным участком, при этом объем нарушенного основного обязательства является незначительным (969 долларов США и вознаграждение в сумме 10 267 долларов США) и явно несоразмерен стоимости предмета залога.

По иску АО «Казкоммерцбанк» решением суда от 21 мая 2009 года с М. в пользу банка досрочно взыскано свыше 5 миллионов тенге путем обращения взыскания на жилой дом, несмотря на то, что просроченная задолженность до подачи иска составляла 174 539 тенге.

Указанным нарушениям прав залогодателей способствует отсутствие в Законе «Об ипотеке недвижимого имущества» критерия по определению «незначительности» задолженности в процентном соотношении к сумме займа.

Исполнено по форме

Не всегда дается надлежащая правовая оценка подтверждённым документально доводам должников об объективных обстоятельствах, препятствовавших исполнению обязательств. Тогда как в соответствии со ст.364 ГК суд уменьшает размер ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Например, решением суда от 27 апреля 2009 года иск АО «Казкоммерцбанк» к К. о взыскании 14 миллионов тенге удовлетворен в полном объеме. Взыскана сумма долга путем обращения на 5-ти комнатный жилой дом с земельным участком. При определении размера суммы, подлежащей к взысканию с ответчика, суд был вправе принять решение с учётом положения заемщика (наличие на иждивении 3-х несовершеннолетних детей и пожилых родителей - инвалидов), а также с учетом требований статей 150, 364 ГК и недобросовестного поведения заимодателя.

Также законодателем суду предоставлено право снизить размер неустойки с учетом степени выполнения обязательства должником и заслуживающих внимания интересов должника (ст.297 ГК).

К примеру, решением суда с многодетной семьи А. взыскано более 29 миллионов тенге с обращением взыскания на заложенное имущество – жилой дом. Установлено, что в суд с иском о взыскании задолженности АО «НурБанк» обратилось лишь по истечении 2 лет после установления факта неуплаты А. сумм по погашению займа. Длительное необращение в суд и непринятие необходимых мер по урегулированию ситуации повлекло значительное искусственное увеличение размера пени до 10 748 267 тенге, при том, что основной долг равен 14 026 809 тенге.

Суд первой инстанции данному обстоятельству не дал надлежащей оценки, хотя в соответствии с п.4 ст.350 ГК при определении размера упущенной выгоды должны быть учтены меры, предпринятые кредитором для ее получения и сделанные с этой целью приготовления. По протесту Генеральной прокуратуры постановлением надзорной инстанции от 26 мая 2009 года размер взысканной пени за просрочку уплаты вознаграждения снижен до 1 000 000 тенге.

На пороге торгов

Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

При наличии уважительных причин гражданин-залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке взыскания на заложенное имущество на срок до одного года. Вместе с тем следует учитывать, что отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

В случае несогласия с результатами торгов залогодатель, должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, на основании статьи 33 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения.

В целях защиты законных прав участников ипотечных правоотношений, в первую очередь, заемщиков, предметом ипотеки которых является единственное жилище, Генеральная прокуратура проинформировала Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций, указав о нарушениях, выявленных в деятельности банков. Уполномоченный орган ориентирован на выработку мер по достижению баланса интересов кредиторов и заемщиков. Кроме того, внесены предложения по изменению действующего законодательства в сфере ипотеки, направленные на защиту интересов граждан, получивших ипотечные займы.

К.Утетлеуова,

 старший прокурор управления Департамента

Генеральной прокуратуры