Их могут снова обезДОЛить

В праве выселить

Это одна из многих подобных случившихся или еще не произошедших историй. И один из вариантов развития событий, когда дольщик внезапно узнает о том, что его квартира находится под арестом.

Тем не менее, как выясняется, столичные дольщики почему-то не задумываются о том, чтобы регистрировать свои квартиры в соответствующих органах. Хотя, по словам адвоката Коллегии адвокатов Астаты Жандоса Туякова, в городе примерно 90% всех «долевых» квартир находятся под арестом (точные цифры нам, к сожалению, «знающие» ведомства предоставить не смогли).

Арест квартиры подразумевает, что ее у вас теоретически могут забрать те лица, по иску которых на нее было наложено обременение. В нашем случае – это налоговые органы или банки, которые давали застройщику под строительство кредит, но он его не выплачивает, либо другие дольщики, которые не дождавшись окончания стройки, расторгли договор о долевом участии. Как раз они зачастую и подают иски против ТОО о взыскании потраченных на квартиру средств. А если средств у застройщика нет, арест накладывается, как мы говорили выше, на его имущество, то есть дом. А следом, и на квартиру другого дольщика этого дома. Поэтому даже если вы, как участник долевого строителя, получили заветные ключи от квартиры, сделали в ней ремонт, обставили мебелью, но не зарегистрировали ее, к вам в любой момент может прийти судебный исполнитель и попросить «освободить помещение». А потом ваше жилье может пустить с молотка. И это по закону.

— Когда на недвижимость застройщика мы налагаем арест, он уже не может ее продать. Это сделать может только судебный исполнитель открытым способом через аукцион, — рассказывает Алтынбек Сарсенбаев, старший судоисполнитель Департамента по исполнению судебных актов Астаны.

Его слова подтверждает и адвокат:

— Они (судоисполнители — прим. авт.) могут передать данную квартиру в счет погашения долга или выставить на аукцион. Это по закону, но прокуратура и судоисполнители к таким ситуациям относятся с пониманием. Потому что собственник жилья может в любой момент по своим документам снять арест с имущества. Поэтому исполнители пишут заявление о приостановлении исполнения, — поясняет Жандос Туяков.

Однако в этом случае все равно имеется пострадавшая сторона — это те дольщики, которые подали на застройщика иски о взыскании суммы за не построенную квартиру.

— Например, дом должен был быть сдан еще в 2009 году, но застройщик ввел его в эксплуатацию только в 2011 году. Некоторые из дольщиков не дожидаются окончания строительства, так как сроки его прошли, и подают иск о расторжении договора долевого участия и о взыскании суммы убытка. Тогда через суд в обеспечение иска налагается арест на имущество застройщика. Этим имуществом может быть квартира другого дольщика, который не расторг договор, а, в конце концов, вселился. Но мы как адвокаты, защищая интересы собственника квартиры, ссылаемся на пункт 4 нормативного постановления Верховного суда от 2007 года. В нем сказано, что собственник, совершивший сделку по отчуждению имущества в установленной форме не вправе им впоследствии распоряжаться, а покупатель, не совершивший государственную регистрацию, признается его законным владельцем, - объясняет Жандос Туяков.

Перефразирую слова адвоката: дольщик, расторгнувший договор долевого участия, уже дольщиком считаться не может, он лишь взыскивает сумму вложенных денег с застройщика, а оставшийся в доле участник строительства после подписания акта приема-передачи квартиры становится ее истинным владельцем. Но опять-таки, после государственной регистрации.

Здесь, по его словам, получается двоякая ситуация — интересы одних дольщиков государство защищает, а другие остаются в итоге ни с чем.

Арест во благо

И все же, почему судоисполнители накладывают на принадлежащие по закону дольщикам квартиры обременения?

— Дело в том, что мы накладываем арест на имущество застройщика в том случае, если он не выполнил обязательства перед дольщиками или перед иными лицами. Бывает, что ТОО остается должно даже поставщику стройматериалов. Поэтому мы накладываем арест на весь ЖК, чтобы застройщик не ушел от ответственности перед банком и, например, дольщиками, которые вложились в строительство: чтобы не сбежал, не смог реализовать квартиры. Мы блокируем счета, имущество, — рассказал Алтынбек Сарсенбаев.

По его словам, арест накладывается еще до окончания строительства, чтобы застройщик выполнил все свои обязательства и перед дольщиками и перед государством.

— А если вы блокируете счет застройщика, как же он сможет закончить строительство?

— На практике бывает так, что долги застройщика погашает третье лицо, тогда арест со счетов мы снимаем. Кроме того, бывает, что счета должника остаются открытыми для поступления средств. Как только нужная сумма для погашения долга набирается и когда выполняются обязательства по решению суда, погашаются исполнительские расходы и прочее, оснований для блокирования счета нет.

Банки в минусе

Во всей этой истории есть еще один интересный момент, о котором мы лишь вскользь упомянули. Банки, которые давали кредиты застройщикам и дольщикам направо и налево в шальные 2000-ые, имели в то время короткие деньги, полученные из-за рубежа. Однако об этом тогда почему-то никто не задумывался. Деньги шли застройщику от банков и дольщиков, 30-40% из которых он пускал на свои нужды, открывал по нескольку строек. Банки, в свою очередь, под кредит брали в залог только землю да строительные материалы, а не будущие квартиры. Но это и спасло дольщиков. В 2007-2008 грянул кризис, и европейские банки потребовали назад у наших свои деньги. Казахстанские банки начали собирать кредиты, но, выяснилось, что собирать-то нечего — застройщики все деньги, как оказалось, похерили, а в залог оставили только землю да построенные коробки. Тогда банки стали подавать в суд на строителей, и в итоге на их имущество наложили арест. Но застройщики поступили умно — начали втюхивать кое-как доделанные квартиры дольщикам, чем их и спасли. Реализовать это имущество банки не могут, поскольку по закону квартиры уже принадлежат дольщикам. Выходит, отечественные кредиторы могут остаться в этой ситуации ни с чем? Грозит ли это нам новым кризисом? Вряд ли. Специалисты говорят, что в каждом банке аналитики уже давно подсчитали все проблемные кредиты и начали формировать на них провизию. То есть создали за счет прибыли резерв.

Возвращаясь к дольщикам, хочется еще раз их предупредить: тем, кто еще не зарегистрировал квартиру в государственных органах необходимо немедленно это сделать. Ведь если сегодня государство защищает эту категорию граждан, завтра оно начнет защищать банки, чтобы спасти экономику. Кстати, по словам некоторых дольщиков, отсудивших свои квартиры, тяжбы могут длиться не один год.

ИНФОБОКС

Какие документы нужно предоставить в ЦОН для государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры) и сделки с недвижимостью?

— удостоверение личности и его копию;

— заявление о государственной регистрации установленного образца;

— правоустанавливающие документы на недвижимость;

— технический паспорт объекта недвижимости;

— квитанцию об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

— доверенности и копию удостоверения личности представителя, если регистрация производится представителем по доверенности.

Кроме того, с первого января 2013 года введена электронная регистрация прав на недвижимость. Вся необходимая информация автоматически поступает от нотариуса в регистрирующий орган. Правообладателю или его уполномоченному представителю необходимо лишь оплатить сбор за государственную регистрацию на портале «электронного правительства». Для электронной регистрации наличие электронной цифровой подписи гражданина не требуется, только ИИН, доступ в Интернет и наличие платёжной карты банка.

Автор: Денис КУРГАННИКОВ