Строительные компании в 2013 году надеются на значительный прирост объемов возведения новых зданий

Докризисное прошлое

– В начале строительного бума в 2000–2005 годах строительство было не столько бизнесом, сколько возможностью вернуть свои деньги, – вспоминает директор одной из строительных компаний южной столицы Жаксылык Тургумбаев. – И хотя сейчас уже трудно возвращаться к тому мировоззрению, но, имея опыт, в принципе, можно. Тогда средства бизнесменов были заморожены в кирпиче, арматуре и других стройматериалах, которыми с нами рассчитывались контрагенты. Чтобы не продавать за бесценок материалы, мы возводили дома. Затем продавали квартиры и таким образом возвращали живые деньги. Это был посткризисный период. Тогда и мечтать не могли о марже, которая доступна сегодня. В 2000-х годах мы возводили жилой дом при себестоимости квадратного метра в 190 долларов и цене продажи 215–225 долларов. Эти 25–35 долларов маржи делали нас счастливыми и богатыми в то время. Сегодняшняя маржа застройщиков превышает ту в пять-шесть раз только в процентном соотношении, что касается конкретных цифр – то в десять раз, как минимум. А потому перестроиться для многих оказалось не под силу.

Кстати, тогда и банкиры рынок недвижимости считали инвестиционно непривлекательным. А если застройщику удавалось получить кредит, то минимум под 25 процентов годовых в долларах. К тому времени и появилась первая схема инвестирования строительства жилья за счет привлечения денег частных инвесторов – долевого строительства.

Сначала такой способ покупки население восприняло с недоверием. И, как видится сегодня, опасения были не столь уж и беспочвенны. Но кризис прошел, строители возобновили работу, умудрившись за несколько лет раздуть на рынке недвижимости едва ли не самый большой ценовой пузырь в Европе. Все мы помним те времена, когда квадратный метр в алматинской хрущевке приравнивался к стоимости элитных квартир в Риме или Мадриде и стоил до 4500 долларов.

Официальная статистика гласит, что в 2000–2002 годах было выдано кредитов для инвестирования жилищного строительства лишь на 50 млн тенге. В эти же годы в отрасль пришли иностранные инвесторы. Но переломным для рынка стал 2003-й, когда банки «дружною толпою» наконец-таки уверовали в строительный сектор и принялись разрабатывать системы кредитования одна другой лучше. И, кстати сказать, вера эта была рождена не на пустом месте. Именно тогда президент Казахстана Нурсултан Назарбаев в своем послании народу назвал строительный сектор  локомотивом экономики страны. То есть именно Лидеру Нации принадлежит заслуга невиданного подъема в строительной отрасли республики, и это бесспорно.

Уже в 2004-м более 60 процентов сделок на рынке недвижимости происходило с привлечением кредитов. Менялся и портрет среднестатистического покупателя жилья. Директор проектной группы «Архимед» Евгений Александров утверждает, что в 2000–2003 годах люди приобретали квадратные метры для личных нужд.  Поэтому популярностью пользовались компактные квартиры: двухкомнатные по 55–70 квадратов, однокомнатные по 38–45 кв. м.

Однако уже в 2005-м доля спекулятивных сделок, по оценкам наблюдателей рынка, достигала 40 процентов. Появился спрос на большие квартиры: стали хорошо продаваться «однушки» площадью от 70 квадратов. До того цена росла на 11–15 процентов в год, после были зафиксированы резкие ценовые скачки. Пик пришелся на 2006 год: тогда в среднем цены на первичном рынке поднялись на 30–35 процентов, а на вторичном – на 70 процентов.

В эти же годы появляется большое количество девелоперских и строительных компаний, а также различных финансовых организаций и фондов, финансирующих застройщиков. По данным Госстата, если в 2000 году работали порядка 21 700 строительных компаний, то в 2007-м – уже 41 500.

Финансовый кризис в четвертом квартале 2008-го обвалил цену жилья на треть. В следующем году цена потеряла еще около 16 процентов, а приобрела 4 процента в 2010 году. Таким образом, среднее снижение составило порядка 42 процентов, что в эквиваленте соответствует уровню 2005 года.

Посткризисное настоящее

В 2004–2007 годах строительная отрасль показывала ежегодный рост на 30 и более процентов. Вплоть до последнего времени в этой сфере наблюдался существенный спад. Средний прирост объемов возведения жилья в 2008–2010 годах составлял 1–2 процента. Да и то главным образом такая динамика была обеспечена за счет госкомпаний, а не частного сектора. На этом фоне мог бы порадовать тот факт, что по итогам января-ноября 2012 года прирост составил аж 13,2 процента.

Впрочем, это еще не окончательные итоги года. Дело в том, что Госстат отражает отчетность по факту сдачи в эксплуатацию недвижимости, а сама эта процедура происходит, как правило, именно в последний месяц года. Так что декабрь, вероятно, еще преподнесет сюрпризы и показатель прироста может оказаться весьма значительным.

По темпам прироста сдачи строительных объектов в эксплуатацию по итогам января-ноября 2011 года впервые в лидеры выбилась Западно-Казахстанская область с 43,3 процента, опередив традиционного лидера – Южно-Казахстанскую область на 2,1 процента. Третье и четвертое места в лидерской              «ложе» заняли Акмолинская и Павлодарская области – 38,8 и 29 процентов соответственно.

Регресс в строительном секторе наблюдался в трех регионах. Причем безнадежным аутсайдером среди них выступил, как бы это ни выглядело странно, Алматы. Здесь наблюдался спад на 34,5 процента. В Северо-Казахстанской и Восточно-Казахстанской областях спад составил 16,7 и 5,4 процента соответственно. Остальные регионы показывали стабильную динамику роста от 0,1 до 10 процентов.

«Квадраты» для народа

Ну и, наконец, самый главный вопрос: что происходит с ценами на жилье и какие перемены ожидают казахстанцев в связи со сложившимися тенденциями? Не секрет, что главным насосом пузыря на рынке недвижимости в 2005–2008 годах была ипотека. В последние годы здесь наблюдался существенный спад – вплоть до того, что некоторые банки и вовсе прекратили выдавать ипотеку по приемлемым условиям. Так, по данным ноябрьского опроса Нацбанка РК, среди банков второго уровня относительно их ожиданий в следующем году, выяснилось, что до 60 процентов банков намерены увеличивать ипотечные ссудные портфели. А значит, банки готовы идти и на упрощение условий выдачи таких кредитов.

Уже по итогам года прошедшего такая динамика наметилась. Многие банки увеличили объемы ипотечного кредитования на 15–20 процентов или, по меньшей мере, стали к этому готовиться. Проблема, по признанию самих банкиров, сейчас заключается не столько в собственно средствах на подобные программы, а в отсутствии спроса со стороны населения.

– Население идет не слишком охотно. Сказывается низкая платежеспособность, – говорит руководитель департамента залогового кредитования одного из казахстанских банков Амир Утегенов. – Впрочем, и со стороны банка предъявляются довольно серьезные требования. Самое главное, чтобы у клиента была хорошая кредитная история. В противном случае предъявляются более жесткие условия: начальный взнос, проценты вознаграждения и так далее. На это идут далеко не все наши клиенты.

Еще одним фактором, непосредственно связанным с успехами в отечественном строительном секторе, можно назвать наличие средств собственно у самих стройкомпаний. И с этим дела обстоят как раз не слишком хорошо. По корпоративному сектору банки в ушедшем году особых успехов не сделали. Да и на следующий год таковых не предвидится. Опрос Нацбанка РК показал, что всего 24 процента респондентов в лице банков второго уровня высказали намерение усиливать сектор корпоративного кредитования.

Значит, у стройкомпаний по-прежнему будут проблемы с оборотным капиталом. И здесь впору перекинуться на долевой метод строительства жилья, только тема эта за последние два года такую оскомину набила, что лишь отчаявшиеся бросятся в этот омут. Да и сами банки вряд ли подпишутся на кредитование по такой методике.

И все же если предположить, что в секторе все будет нормально и строительные компании с именем, а не сдуру, как это было раньше, начнут заниматься своей деятельностью всерьез, то за счет предложения можно будет возродить спрос, а значит, локомотив экономики вновь начнет раздувать пары. Но не надует ли это новый пузырь?

На этот счет экономисты высказываются однозначно: пузырь непременно будет, но лишь в перспективе ближайших 3–5 лет, не раньше. Пока что этот механизм сдерживается осторожностью банков. Как только хватка риск-менеджеров ослабится, цены поползут вверх.

– Сейчас цены в Казахстане на «предпузырном», я бы даже сказала, оптимальном уровне 2005 года, – говорит старший экономист одной из крупных строительных компаний страны Карлыгаш Торайгырова. – Причем одинаковая ситуация как в регионах, где жилье стоит столько, сколько оно стоит, так и в городах с большим экономическим потенциалом. Переломить эту ситуацию достаточно просто. Если выдавать ипотеку, как это делалось до кризиса, кому попало, то цены непременно поползут вверх. Тем более что все последние годы в нашей стране спрос на жилье значительно превышает предложение.

Алексей ХРАМКОВ, фото Константина КНЯЗЕВИЧА, Алматы