Как закон защищает права дольщиков

Ноябрь 22
2015

Как закон защищает права дольщиков

В силу растущего рынка жилья и потребностей граждан долевое участие в строительстве в Казахстане довольно распространено и законодательно урегулировано. Законодательство о долевом участии в строительстве основывается на Конституции РК и состоит из норм Гражданского кодекса, закона «О долевом участии в жилищном строительстве» и иных нормативно-правовых актов.
Введенный в действие с 1 января 2007 года закон «О долевом участии в жилищном строительстве» регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) и юридических лиц для долевого участия в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора.
После введения закона в действие такие понятия, как «дольщик», «застройщик», «проектная организация», «банк-агент», «договор о долевом участии в жилищном строительстве» и т.п., получили законодательное закрепление с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.
Закон определяет порядок государственного регулирования и контроля в сфере долевого участия в жилищном строительстве.
Так, в соответствии со ст.3-1 уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве реализует единую государственную политику в сфере долевого участия в жилищном строительстве, разрабатывает правила осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, разрабатывает квалификационные требования к деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, утверждает типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве, а также правила осуществления учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве.
Компетенция местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы) в сфере долевого участия в жилищном строительстве определена ст.4 данного закона.
В случае нарушения застройщиком и проектной компанией требований закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов местные исполнительные органы областей (города республиканского значения, столицы), согласно ст.5 требуют от застройщика и проектной компании устранения выявленных нарушений, направляют застройщику и проектной компании обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений настоящего закона, а также принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов, принимают меры, необходимые для привлечения застройщика, проектной компании и (или) их должностных лиц к ответственности, установленной настоящим законом и иными законами РК.
Ст.6-1 предусматривает лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.
Деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется на основании лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, выдаваемой местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) проектной компании на строительство каждого жилого здания.
В законе закреплены понятие договора о долевом участии в жилищном строительстве, его форма и обязательные условия, основания изменения и расторжения, а также ответственность сторон в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых обязательств.
Так, по договору о долевом участии в жилищном строительстве застройщик обязуется:
- в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве; - проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании); - дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания; - банк-агент обязуется принять депозит дольщика с начислением ставки вознаграждения не менее ставки рефинансирования Национального Банка РК на условиях договора банковского счета.
После получения дольщиком доли в жилом доме (жилом здании) банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику.
Согласно ст.9 договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного уполномоченным органом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.
Обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются: определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию; срок передачи проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) дольщику; цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений; гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве; обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику; указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании); указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа; порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании; указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта строительства в эксплуатацию. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор не может быть поставлен на учет.
Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения или дополнения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания.
При учете договоров, вносимых изменений в него, а также уступки права требования по договору производится обязательная проверка на предмет наличия paнее поставленных на учет прав третьих лиц на долю. При наличии таких прав в учете договора отказывается.
Уплата дольщиком цены договора производится путем внесения платежей в установленные договором сроки. Обязательства дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег и принятия доли в жилом доме (жилом здании) в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве.
Обязательства проектной компании считаются исполненными с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания и подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в жилом доме (жилом здании).
Обязательства банка-агента считаются исполненными с момента перечисления проектной компании денег с депозитов дольщиков в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве и возвращения денег в размере накопленного вознаграждения дольщикам.
Обязательства застройщика считаются исполненными по истечении гарантийного срока и после выполнения им обязательств по устранению возникших в период гарантийного срока нарушений качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве.
Риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом доме (жилом здании) до ее передачи дольщику несет проектная компания. После подписания передаточного акта сторонами риск случайной гибели или случайного повреждения переходит к дольщику.
Согласно ст.13 по соглашению застройщика, проектной компании, дольщика и банка-агента условия договора могут быть изменены после его заключения, если договором или дополнительными соглашениями к нему предусмотрены случаи и условия его изменения.
Дольщик вправе досрочно расторгнуть договор о долевом участии в жилищном строительстве и истребовать сумму депозита дольщика в течение тридцати календарных дней с момента заключения договора банковского счета.
По истечении данного срока истребование денег дольщиком возможно только в случаях:
- прекращения действия лицензии проектной компании на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков; - нарушения проектной компанией сроков ввода жилого здания в эксплуатацию, указанных в договоре о долевом участии в жилищном строительстве.
При расторжении договора о долевом участии в жилищном строительстве в случаях, предусмотренных пунктом 1-1 настоящей статьи, банк-агент возвращает дольщику деньги с депозита дольщика и деньги в размере накопленного вознаграждения.
Согласно ст.14 закона проектная компания обязана передать дольщику его долю в построенном жилом доме (жилом здании) не позднее срока, который предусмотрен договором.
Передача проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) и принятие ее дольщиком осуществляются сторонами по передаточному акту. Передача дольщику его доли в жилом доме (жилом здании) осуществляется проектной компанией не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
Существенным моментом является четкое закрепление ответственности проектной компании и дольщика в случае нарушения ими предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости и его оплаты.
Так, в соответствии со ст.17 в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании) проектная компания уплачивает дольщику - физическому лицу неустойку (пеню) в размере 0,1 процента от суммы, уплаченной дольщиком по договору долевого участия в жилищном строительстве, за каждый день просрочки.
Если дольщиком является юридическое лицо, то проектная компания уплачивает неустойку (пеню) в размере, установленном договором о долевом участии в жилищном строительстве.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает проектной компании неустойку (пеню) в размере 0,1 процента за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате дольщиком в установленный договором период, путем внесения на депозит дольщика в банке-агенте.
Дольщик в силу договора о долевом участии в жилищном строительстве не несет ответственности за финансовые и прочие риски застройщика, проектной компании и инвестора при осуществлении строительства жилого здания.
В случае невозможности проектной компанией завершить строительство или передать долю в жилом доме (жилом здании) банк-агент возвращает дольщику деньги с депозита дольщика и деньги в размере накопленного вознаграждения.
Все эти нормы действуют только с 1 января 2007 года. Это означает, что действие норм указанного закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения его в действие, то есть закон касается только тех договоров, которые были подписаны после 1 января 2007 года.
Если разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего закона, то его положения на застройщика не распространяются.
В судебной практике основная масса споров связана с расторжением договоров долевого участия в связи с невыполнением обязательств застройщиком сроков передачи доли в жилом здании дольщику, взыскании внесенных по договору сумм, а также взыскания неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости.
В соответствии с п.1-2 ст.404 ГК РК односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.
При установлении во время судебного разбирательства фактов невыполнения застройщиком обязательств по срокам передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику иски о расторжении договоров долевого участия, взыскании внесенных по договору сумм подлежат удовлетворению.
В настоящее время для дальнейшего развития долевого строительства в республике прорабатываются механизмы, при которых будут обеспечена минимизация рисков при использовании средств дольщиков в процессе строительства жилья.
М.Галиева, судья Сарыаркинского районного суда города Астаны
По заказу Верховного суда РК

Источник: uralskweek.kz