Чувство долга перед государством

Как отметил перед началом совещания председатель агентства по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сергей Нокин, «ни один человек не должен уйти из зала, если у него остались какие-то вопросы». Он имел в виду, что здесь будет расписан алгоритм действий каждого чиновника, ремонтника-частника и, соответственно, жильца. Однако неразрешимых вопросов по программе финансирования ремонта многоквартирных жилых домов (МЖД) осталось так много, что, задумай участники совещания узнать ответы на них все, им пришлось бы жить в зале.

Револьверный метод — почувствуй себя под прицелом!

По словам заместителя акима Астаны Василия Крылова, вопрос ремонта жилых зданий — один из самых актуальных. Только в столице насчитывается 2011 многоэтажных жилых домов. Из них 528 требуют проведения ремонта (одни — капитального, другие — текущего). 232 дома признаны аварийными и подлежат сносу. Массовый ремонт столичного жилья запланирован в ближайшие три года. Ремонтировать будут все сразу: крыши, фасады и инженерные сети.

- Определены приоритеты и основные задачи архитектурного оформления жилого фонда при проведении ремонтов, — подчеркнул Крылов. — Во дворах этих домов будут проведены работы по благоустройству с учетом единого архитектурного подхода, стиля и колористики фасадов, крыш, дизайн балконов и так далее.

Кто же будет платить за все это великолепие? Правильно, население. Причем без особых скидок на социальное и финансовое положение.

- В реализации программы предусмотрена адресная поддержка малообеспеченных граждан, — отметил замакима Крылов. — Им будет оказана жилищная помощь для оплаты расходов на ремонт общего имущества объекта кондоминиума и взносов на накопление средств. Для этого из местного бюджета на 2011 год предусмотрено выделение 243 миллионов тенге.

Ни для кого не секрет, что, что материальная помощь в исполнении нашего государства больше напоминает помощь гуманитарную. Причем ее, как правило, нужно еще выбить у наших чиновников, защищающих в таком случае бюджетные деньги не хуже, чем свои кровные.

- В нашем случае объемы дотации по линии жилищной помощи достигают до 50%, — заявил замглавы города. — Однако механизм ее получения и выплаты нуждается в максимальной оптимизации и упрощении процедуры ее выдачи.

В переводе с чиновничьего на человеческий получается как в детской загадке: «Висит груша — нельзя скушать».

По словам замакима, пока предусмотрено два механизма финансирования ремонта жилых домов. Исполнителем первого механизма (так называемого «револьверного метода») в столице определено неизвестно откуда возникшее АО «СПК Астана». Именно в нем будут капитализироваться средства, выделяемые трансфертами из республиканского бюджета акимату Астаны. Накопленные средства со сберегательного счета будут перечисляться туда же в качестве оплаты выполненных работ.

- Суммы, возвращенные жителями, АО «СПК Астана» использует на ремонт других домов, — отметил Крылов.

Согласно второму механизму средства, поступающие акимату города, выделяются в дальнейшем администратору — управлению жилья, а далее — уполномоченной организации ГКП «Городская недвижимость». Что при таких посреднических цепочках дойдет до конечного потребителя — ремонтируемого жилого дома, можно только догадываться.

- Обязательными процедурами обеих механизмов являются: разработка проектно-сметной документации, прохождение экспертизы и согласование дизайна фасада, — отметил замакима. — Возврат денежных средств будет производиться на специальные накопительные счета через единую платежную квитанцию «Астана-ЕРЦ».

Иными словами, стоимость расходов, а также качество и цену материалов будет, по сути, утверждать, что называется, чужой дядя. А оплачивать все это придется самим жильцам, через «коммунальную квитанцию». Далее, цитируя известный фильм, «если не будут брать (читай — платить), отключим газ». Ну или другие коммунальные удобства.

В качестве примера замакима привел смету грядущего ремонта (с термомодернизацией) жилого дома по улице Куйші Дина, 2/2.

- Проведенный анализ по адресу показал, что при капитальном ремонте сумма финансирования составит 65 миллионов тенге, — отметил чиновник. — Возврат средств в пересчете на квадратный метр в месяц составит 135 тенге. Таким образом, возврат средств в среднем с одной квартиры (40 кв. м) составит 5400 тенге (! — авт.) в месяц.

Уточняем — 5400 тенге — это с одной крохотной двушки или приличной однокомнатной квартиры. Владельцам трех комнат придется раскошелиться еще больше. Сколько лет жильцам придется выплачивать долги, замакима не уточнил.

- После проведения ремонтов на рынке недвижимости прогнозируется появление нового сегмента реализуемого жилья — вторичное жилье после ремонта, — подчеркнул в своем выступлении Крылов. — При этом цена сегмента прямо пропорциональна объему капитализации дома и может изменяться в зависимости от района застройки.

Хотя, учитывая качество работ, обычно проводимых под руководством наших властей, жилье, пережившее модернизацию, вряд ли сильно подорожает.

- Нами был проведен опрос жителей города, на слайдах вы можете увидеть результаты опросов, — подытожил Крылов. — Отрицательно относятся к принципам совместного финансирования ремонта жилого фонда 15%.

Видимо, пункта «А дустом не пробовали?» в опросе жителей не содержалось.

Чья на доме крыша?

О подробностях новых возможностей ремонта многоквартирных жилых домов рассказал собравшимся заместитель председателя правления АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ» Талап Рахманов. Так, по задумке Рахманова, КСК накапливает средства и использует их для оплаты ремонтных работ, выполненных подрядчиком. СПК доплачивает остальное. И за счет совместного финансирования подрядчик выполняет весь объем работ по ремонту дома. Наличие у КСК предварительных накоплений — условие обязательное.

- Между КСК, подрядчиком и СПК заключаются договоры, — разъяснил он первый механизм. — Собственники квартир вносят в КСК первоначальный взнос в размере 15 процентов от общей стоимости ремонта.

Собственно, на этом доклад можно было и заканчивать, потому что подобный механизм действительно открывает перед председателем КСК широкие возможности. Возьмем приведенный выше пример — 65 миллионов тенге. 15% — это около 10 миллионов тенге (напоминаем — с одного дома! В КСК их, как правило, несколько). В нашей стране, где «бег с кассой» имеет вполне весомый шанс стать национальным видом спорта, убегали в неизвестном направлении и с меньшим. Причем беглецов даже иногда находили. А вот деньги — традиционно нет.

Второй механизм, впрочем, не намного лучше.

- Из республиканского бюджета выделяются трансферты местным исполнительным органам, — рассказал Рахманов. — Акимат города создает специализированную уполномоченную организацию — ТОО или АО со 100-процентным участием государства.

Что это напоминает? Правильно, небезызвестное ТОО «Жана Курылыс», достраивающее жилье дольщикам за госсчет, от которого стонут сами дольщики. А с учетом того, что именно ТОО (хоть и по согласованию с общим собранием владельцев собственников квартир) выбирает субподрядчиков для выполнения ремонтных работ, нетрудно догадаться, что ремонт постепенно превратится в наем аффилированных фирм, то есть, по сути, перекладывание средств из одного кармана в другой. А жильцы с их домами останутся вне схемы.

- Механизмы ремонта жилых домов на первом этапе основаны на использовании бюджетных средств, — особо подчеркнул Разманов. — Поэтому наиболее важным является вопрос обеспечения возвратности бюджетных средств.

Надо же! А граждане ведь наивно считали, что наиболее важная задача — отремонтировать дома, а не только обеспечить круговорот средств со счета на счет!

- Практически в каждом многоквартирном доме имеются граждане, уклоняющиеся от участия в расходах на содержание общего имущества, — заявил Рахманов. — Действующим законом предусмотрено принудительное взыскание через суд данной задолженности. Однако судебные заседания по данным задолженностям занимают более шести месяцев. В целях упрощения судебного процесса законопроектом (он сейчас находится на рассмотрении в Мажилисе — авт.) предусмотрено рассмотрение судами требований о взыскании задолженности с собственников помещений (квартир), уклоняющихся от участия в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума в форме судебного приказа. То есть такие дела будут рассматриваться судами в течение 2—3 недель.

То есть вопреки тому, что согласно Конституции никто не может быть лишен собственного имущества, кроме как по решению (а не приказу!) суда, в грядущий закон о жилищных отношениях забивается новая противозаконная норма. (Будто мало было закона об ипотеке.) А власти получают мощное оружие для освобождения владельцев от их собственности. Причем в ускоренном и упрощенном порядке.

Кто не с нами — тот и не с деньгами

К сожалению, директор департамента агентства по делам строительства и ЖКХ Василий Маслов так и не смог внятно ответить на актуальные вопросы. Но подкупала его искренняя наивность.

- Теперь КСК будут только заниматься управлением объектов, — заявил он, — в виде проведения собраний, организации собраний, оформления протоколов, всевозможных документов, заключением договоров от имени жителей, а непосредственно работы будут осуществлять так называемые сервисные компании.

И все бы хорошо, но статус КСК, несмотря на все поправки в законодательстве, писан вилами по содержимому водопроводных сетей. Ответственность за свои действия он несет крайне редко, а вот подписи жильцов подделывает часто. (Как показала та же ситуация с возведением на столичных домах мансард без каких-либо разрешительных документов, за это никто, кроме застройщика, так и не ответил.)

По поводу возможной аффилированности компаний-подрядчиков г-н Маслов заявил, что подобного не может быть.

- Выбирать их (компании — авт.) будет не председатель КСК, а общее собрание жителей, — заявил глава департамента. — Вероятность аффилированности с КСК нулевая. С акиматом аффилированности? А при чем здесь акимат?! Выбирать будут люди. По данным механизмам акимат предлагает схему, предлагает компании. Это должно согласовать общее собрание. Но собственники квартир вправе отказаться, найти другую компанию и не связываться с этим механизмом. Есть другие механизмы кредитования через тот же банк, через те же предпринимательские структуры, оплата в рассрочку выполненных работ. Но это будет уже гораздо дороже. Если это устраивает, то они могут по этой схеме пойти. Никаких навязываний не может быть, потому что окончательное решение и окончательную точку ставит только общее собрание жителей. Как они решат, так и будет.

Как вы видите, выбор предложен широкий. Либо проакиматовские фирмы, которые сложно потом привлечь за некачественную работу. Либо частники, у которых с качеством получше, а соответственно, и с ценами — повыше. А кто окажется крайним при некачественном проведении ремонтных работ и недобросовестности компаний? Видимо, сами люди, которые «сами выбрали».

- Если вас не устраивает, если не хотите ни один вариант, сидите, ждите, когда крыша завалится, когда фундамент обрушится, — отрезал Маслов. — На протяжении многих лет вообще никаких движений в этом направлении не производилось! Жители сами по себе, КСК сами по себе, государственные структуры сами по себе!

Глава департамента скромно забыл о постановлении правительства, обязывающего перед приватизацией и передачей в собственность отремонтировать жилой фонд. Теперь «экономию» государства многолетней давности компенсируют за счет жильцов.

- Когда определяются конкретные виды работ, просчитывается смета, и в зависимости от стоимости сметы определяется срок возврата этих вложенных средств, — отметил Маслов. — Из такого расчета, чтобы нагрузка на каждую квартиру шла от 2 до 2,5 тысяч тенге в месяц. От этого зависит срок возврата. По нашим расчетам, те текущие ремонты или выборочные капитальные ремонты в пределах 7—8 миллионов тенге, это в течение 4—5 лет можно вернуть.

Из этой системы расчетов автоматом выпали ряд весомых величин: размеры пенсий, пособий и низкие зарплаты рядовых казахстанцев.

Далее, определять, какие работы проводить первыми, станут жилищные инспекции. Да-да, те самые созданные, но неработающие структуры. (Даже сам Маслов не стал скрывать, что их деятельность в надлежащее время неэффективна, а структура требует преобразований.) Уровень подготовки специалистов, которым предстоит проверять в том числе и качество ремонтных работ, тоже оставляет желать лучшего.

- Отсутствие квалификационных требований (к персоналу — авт.) нисколько не влияет на работу, — заверил журналистов Маслов. — Потому что по обследованию зданий у нас существует целая серия строительных норм и правил (СНиП), рекомендации, методики, которые имеют законную силу, и в соответствии с которыми они должны работать. А если дом развалился, здесь вступает в силу закон. Человек по любому от ответственности не уйдет. Незнание закона от нее не освобождает.

Видимо, штрафные санкции, примененные к сотруднику жилищной инспекции, должны будут послужить моральным утешением жильцам (рухнувшего, например, после неудачного ремонта фундамента дома), мол, не им одним сейчас плохо.

...Что мы имеем в итоге? Власти разрабатывают новый механизм контроля по выкачиванию денег из населения и загону его в долги. И не очень верится, что новый механизм будет работать на благо жильцов. Скорее — на карман власти, увидевшей в отделившемся от государства и сумевшем выжить самостоятельно секторе как минимум хорошую кормушку. А людям с подводной лодки, то есть, пардон, с собственной недвижимости деваться некуда.